关于“楼房不住是否要交物业费”，答案不能一概而论，需结合具体情况分析。通常情况下，即便楼房空置，物业费仍需缴纳，但部分地区政策或合同可能允许减免。具体如下：
1. 若地方政策明确空置房物业费可减免（如按70%-90%缴纳），且业主能提供空置证明（如水电使用记录、物业巡查记录等），可按政策申请减免。
2. 若物业合同明确约定“空置房可减免物业费”及具体条件（如空置满6个月、提前书面申请等），业主符合条件的可依约协商减免。
3. 若地方无特殊政策且合同未约定减免，即便楼房空置，业主仍需全额缴纳物业费，因物业服务具有公共性（如小区绿化、安保、公共设施维护等已实际提供）。
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“楼房不住是否交物业费”的处理，可能受以下特殊情况影响：
1. 物业服务存重大瑕疵：若物业公司未按合同提供基本服务（如小区长期无安保、垃圾堆积、公共设施损坏未维修等），业主可依据《民法典》第五百二十六条（当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求），主张减免部分或全部物业费。例如，某小区物业长期未维护电梯致其频繁故障，业主可据此抗辩减免。
2. 业主与物业协商一致减免：即便无地方政策支持，若业主与物业达成书面协议（如约定空置期间按80%缴纳），则可按协议执行。此时双方意思自治优先，但协议需明确、书面化，避免争议。
3. 房屋尚未交付业主：根据《物业管理条例》第四十一条，已竣工但尚未出售或未交给物业买受人的物业，物业费由建设单位交纳。例如，开发商延迟交房期间，业主未接收房屋，此阶段物业费与业主无关，由开发商承担。
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针对“楼房不住是否交物业费”，结合法律规定分析如下：
《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”
该条款明确：物业费交纳义务主体为业主，义务来源是物业服务合同约定。“楼房不住”仅为业主对房屋的使用状态，并非法定或约定的免责事由。只要业主已接收房屋（非建设单位未出售或未交付的情况），无论是否居住，均应按合同履行交费义务。仅在“已竣工但尚未出售或交给买受人”这一法定例外情形下，物业费由建设单位承担，与业主无关。因此，通常情况下，楼房不住不能成为不交物业费的理由。
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“楼房不住”时，物业费处理不当可能面临以下法律风险：
1. 被物业公司起诉风险：若业主无正当理由长期拒交物业费，物业公司有权依据《物业管理条例》及合同约定向法院起诉，要求支付拖欠物业费及滞纳金。例如，某业主空置房屋3年未交物业费，物业公司起诉后，法院判决其支付全额物业费及按日千分之三计算的滞纳金，业主不仅要补缴费用，还需额外承担数千元滞纳金。
2. 个人信用受损风险：部分地区已将物业费缴纳情况纳入个人信用体系，若业主被法院判决后仍拒不执行，可能被列入失信被执行人名单，影响贷款、购房、出行等。例如，某业主拖欠物业费被起诉后仍不履行判决，导致申请银行贷款时因信用问题被拒。
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