预售登记的房子能否办理抵押登记，需结合产权状态和法律规定综合判断。通常，已办理预售登记但未取得房产证的房屋，在满足特定条件时可办理抵押登记。具体而言，若该房屋已取得商品房预售许可证，且购房者与开发商签订了合法有效的商品房预售合同并完成备案，同时符合抵押权人（如银行）的贷款要求，部分地区和情况下可办理预购商品房抵押权预告登记。这种预告登记能保障抵押权人的优先受偿权，但非正式抵押登记；待房屋竣工验收并取得房产证后，需转为正式抵押登记。
若预售登记的房屋尚未取得商品房预售许可证，或预售合同未依法登记备案，则通常无法办理抵押登记。因为此时房屋产权状态不清晰，不具备法定抵押条件，抵押权无法有效设立。
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预售登记的房子办理抵押登记过程中，可能面临法律风险，以下结合实例说明：
1. **预告登记失效风险**：根据《民法典》第二百二十一条，若在能够办理不动产登记（即房屋可办房产证）之日起九十日内，未申请将抵押权预告登记转为正式抵押登记，预告登记将失效。例如，张某购买预售登记房屋并办理抵押权预告登记，房屋竣工后开发商已具备办证条件，但张某因个人原因拖延，超过九十日，预告登记失效，银行对该房屋的优先受偿权不再受法律保护。
2. **开发商违约导致产权无法办理风险**：若开发商未按约定交付房屋，或因自身原因（如资金链断裂、违规建设等）导致房屋无法通过竣工验收、无法办理房产证，即使办理了抵押权预告登记，也无法转为正式抵押登记，抵押权人的权益将受威胁。例如，李某购买的预售房已办理抵押权预告登记，但开发商因违建被查处，房屋无法确权，李某无法取得房产证，银行抵押权无法实现，可能导致李某既无法获得房屋，又需继续偿还贷款。
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预售登记的房子办理抵押登记还可能受特殊情况或例外情形影响，具体如下：
1. **房屋存在多重预售登记或抵押**：若开发商恶意对该预售登记房屋进行多重预售登记，或已将土地使用权及在建工程抵押且未告知购房者，会直接影响后续抵押登记办理。根据法律，一物之上不能设立多个相互冲突的物权，若存在在先有效抵押或多重预售，后续抵押登记申请可能被驳回，即使办理预告登记，也可能因在先权利存在而无法实现抵押权。
2. **地方特殊政策**：部分地区为调控房地产市场，可能出台特殊限购或预售房抵押限制性政策。例如，某些城市规定预售登记房屋办理抵押登记时，需满足高于50%的首付比例或最长不超过10年的贷款年限等条件，这些地方政策会增加办理难度和条件，与国家层面一般规定不同，直接影响办理流程和结果。
3. **预售合同特殊约定**：若购房者与开发商签订的预售合同中明确约定，在房屋取得房产证前不得抵押，或约定抵押需经开发商同意等特殊条款，该约定将优先于一般交易习惯。若购房者违反约定擅自办理抵押登记，可能构成违约，需承担违约责任，且可能因开发商异议导致抵押登记无法顺利办理。
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关于预售登记的房子能否办理抵押登记，可依据相关法律规定分析：
根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”以及《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款规定：“本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”
预售登记的房子办理抵押登记时，预购商品房贷款抵押属于预告登记的一种。若购房人已签订合法预售合同并办理预售登记，向银行申请贷款时，银行作为抵押权人可与购房人共同申请预购商品房抵押权预告登记。此时，预售登记的房屋通过预告登记实现抵押担保，虽非正式抵押登记，但能产生对抗效力，保障银行在房屋建成并办理正式产权登记后的优先受偿权，符合法律关于预告登记保障将来实现物权的精神。

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